Vlasništvo nad stanovima u Crnoj Gori.

Kupili ste stan u kompleksu sa bazenom? Potrošili ste značajan novac na garažu, ili zelenu baštu uz stan, ali ne znate kakva su tačno vaša prava na ovim sadržajima?

Ovo se pitanje sve češće postavlja u praksi advokata, i nema jednostavan odgovor.

Crnogorsko tržište je ograničeno prostorom, i zemljištem kao resursom, pa je logično da dobar dio kupovina otpada na stanove. Kao što je očekivano i da prilikom izbora stana za kupovinu dobar dio odluke otpada na sadržaje koje ima zgrada, kao što su parkinzi, teretane, bazeni i dvorišta.

Zato se kupac, a posebno ako je strani državljanin, kod donošenja ovakve odluke, mora zapitati – a kakvu imam garanciju da ću taj prostor moći zauvijek da koristim, i da će isti biti održavan i pogodan za upotrebu.

Svi pomenuti sadržaji u crnogorskom pravu spadaju u tzv. etažnu svojinu, koja je definisana Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima.

U članu 171 ovog zakona piše da na urbanističkoj parceli, na kojoj je stambena zgrada izgrađena, vlasnici posebnih djelova imaju zajedničku nedjeljivu svojinu. 

Ovo, dakle, znači sljedeće. Kada kupite stan vi ste postali etažni vlasnik, jer imate u svojini jedan dio stambene zgrade. Zakon tada u vašu korist uvodi pretpostavku da ste i vlasnik urbanističke parcele, odnosno dijela zemljišta na kome se zgrada nalazi, sa svim pripadajućim djelovima. Pored ovoga, shodno članu 161 istog zakona, vlasnik ste i svih zajedničkih djelova same zgrade (ulaza, hodnika, krova itd)

Naravno, vlasništvo u ovom slučaju nije samo vaše, već je zajedničko – odnosi se na sve stanare i, osim korišćenja, ne možete uživati nikakvo drugo vlasničko pravo bez dozvole ostalih stanara.

Međutim, iako je ovo zakonska pretpostavka, vaše vlasništvo se ne upisuje u katastru po automatizmu, već se mora nadležnoj službi, odnosno Upravi za katastar, podnijeti zahtjev za upis, sa pozivom na pomenuti član zakona. U praksi se najčešće dešava da vlasnik zemljišta nakon izgradnje objekta i upisa prava stanara na stanovima ostane investitor, koji je to morao da bude u momentu izgradnje. Zato je neophodno, da bi se vaše pravo osiguralo, da djelujete na odgovarajući naćin.

Prepreka ovom upisu može biti i ugovor, odnosno pravo investitora na zemljištu. Na primjer, ako je investitor izgradio bazen ili garaže kao pomoćni objekat na urbanističkoj parceli, i na njima upisao svoje pravo istovremeno sa upisom prava na stanovima, onda navedena zakonska odredba nije od značaja, jer se pomenuti sadržaji vode kao posebni objekti sa upisanim vlasništvom.

Stoga je potrebno, prije kupovine stana i ukoliko takvu odluku donosite zbog nekih sadržaja izvan samog apartmana koji vam se nude, uraditi valjan due dilligence report, i provjeriti sljedeće:

• Da li su sadržaji koji se nude predviđeni projektom za koji su prijavljeni radovi nadležnim organima?
• Kakav je njihov urbanistički i pravni status (odnosno: da li su predviđeni kao poseban objekat, što bi značilo da će biti upisani na investitora, ili su prosto dio uređenja urbanističke parcele)?
• Ukoliko je prvi slučaj u pitanju, na koji način investitor planira da vam obezbijedi pravo da koristite te sadržaje, odnosno da li su oni pomenuti u kupoprodajnom ugovoru za stan?