PALAZZO JEROVITSA VELIKO IMANJE U PRČNJU, KOTORSKI ZALIV

Palazzo Jerovitsa je jedno od najvažnijih i istorijskih imanja u veličanstvenom Kotorskom zalivu, pod zaštitom UNESCO-a. Smješten u mirnom zaseoku Jerovica, Palazzo nudi nevjerovatan pogled na mirnu vodu Kotorskog zaliva i veličanstvene krečnjačke planine iza njih. Mir i tišinu narušava samo zvuk cvrčaka i cvrkut ptica u okolnoj šumi.

Palazzo Jerovitsa je skup od 5 zgrada sa stambenim prostorom od oko 800m2 na zemljištu od oko 9.000m2. Kompleks ima 10 spavaćih soba u 3 nekretnine, prostrane terase i vrtove, bazen 12m x 6m, zasebnu saunu i zgradu za skladištenje baštenske opreme. Vjeruje se da je Palazzo Jerovitsa stara više od 200 godina i da su je sadašnji vlasnici s ljubavlju renovirali između 2016.-2018. Vraća se na tržište prvi put nakon skoro dvije decenije.

Palazzo Jerovitsa bi bila idealna kao nekretnina za odmor oligarha ili kao ekskluzivni butik hotel. Hotel Hyatt Regency nalazi se na kratkoj šetnji niz brdo, a restorani i trgovine predivnog sela Prčanj su u blizini. Stari grad Kotor udaljen je 8 km vožnje, a luksuzni Porto Montenegro sa pet zvjezdica može se stići za 25 minuta. Najbliža marina se nalazi u Prčnju, ako želite vezati jahtu.

Sadašnji vlasnici vole Palazzo zbog zadivljujućeg mira i zdravog, mirisnog planinskog vazduha. Pogled na planinu, more i nebo sa terasa je spektakularan. Možete provesti sate pijuckajući lokalno vino i promatrajući kako jahte i čamci klize pored vode nalik staklu. Povremeno naiđe kornjača ili šareni leptir da vam prave društvo. Od juna do septembra su uglavnom polusušni mjeseci, ali padavine tokom ostatka godine omogućavaju bujanju stabala maslina, smokava, drugih voćaka i mediteranskog grmlja poput oleandra. Na imanju ima nekoliko stotina stabala i grmlja.

U Palazzo Jerovitsa se ulazi kroz elektronski kontrolisanu automobilsku kapiju. Jedan prilazi Palazzo privatnim asfaltiranim putem i dobija prvi pogled na istorijski glavnu kuću i pansion. Sa strane kuće ima dovoljno parking mesta za nekoliko automobila, idealno ako želite da organizujete raskošne zabave za prijatelje i rođake. Ima prostora za stvaranje dodatnog parking mjesta na drugom mjestu na imanju.

Glavna kuća

Glavna kuća koja oduzima dah je obnovljena 2016-2018 prema strogim arhitektonskim standardima. Središnji dio Glavne kuće je zadivljujući i ogroman dnevni boravak trostruke visine. U dnevni boravak se ulazi kroz dupla vrata, sa kojih se pruža prekrasan pogled na veliki bazen, Kotorski zaliv i planine iza njega. Dnevna soba ima pod od italijanskog mermera i veliki mermerni kamin u kome se nalazi peć na drva, idealna za ugodne zimske noći. Svjetlost ulazi kroz dvostruka vrata i kroz nekoliko originalnih prozora. Jedinstvena arhitektonska karakteristika je 'viseće' stepenište od drveta i čelika do trećeg nivoa nekretnine. „Galerija za čitanje“ gleda dolje na mermerne podove dnevne sobe. Sadašnji vlasnici su ljubitelji minimalizma i štedljivo su opremili sobu laganim italijanskim sofom.

Zid koji gleda na Kotorski zaliv ima izloženu kamenu krečnjačku konstrukciju i mnoge drevne karakteristike ovog istorijskog dobra su još uvijek vidljive. Vrata, prozore, škure i kuhinje širom Palazzo Jerovitsa ručno su izradili lokalni majstori od drveta u obližnjoj radionici. Dnevni boravak je čin kreativnosti sadašnjih vlasnika. Ima „vau faktor“ koji se rijetko iskusi u crnogorskim nekretninama, jer investitori često u svoje bezdušne objekte uguraju što više spavaćih soba.

Dnevni boravak izlazi na kuhinju glavne kuće kroz dva kamena luka. Kuhinja sadrži Smeg rernu, Smeg ploču za kuvanje, veliki LG frižider sa zamrzivačem, Beko veš mašinu, Gorenje mašinu za pranje sudova i dovoljno prostora za ormar. Svijetlo ulazi u kuhinju kroz dvostruki prozor i ulazna vrata. Ispod prozora je zadržana istorijska prozorska daska.

U prizemlju se nalazi i kupatilo za goste i mala ostava (uključujući bojler za toplu vodu za kuću).

Kamene stepenice vode do glavne spavaće sobe na drugom nivou Glavne kuće. Glavna spavaća soba ima 3 dvostruka prozora sa kojih se pruža prekrasan pogled na zaliv i vrt. Dva prozora su okrenuta ka istoku i omogućavaju spektakularan pogled na izlazak sunca preko kraških planina. Povremeno probudi truba broda za krstarenje u donjem moru ili par pataka kojima se rano jutro svidjelo u bazenu. Glavna spavaća soba je od kamena na jednom zidu i sadrži bračni krevet, ormar, 2 noćna ormarića i fotelju.

Glavna spavaća soba ima sopstveno kupatilo sa prozorom na baštu. Kupatilo u potpunosti obloženo pločicama ima Duravit WC, veliki umivaonik i otvoreni tuš. Postoji mali hodnik između kupatila i glavne spavaće sobe, sa jednim prozorom koji se otvara prema kolibi za skladištenje drva iza imanja.

„Viseće“ drveno stepenište vodi jednu do trećeg nivoa i šarmantnu „galeriju ministranata“ sa izloženim kamenom na 2 zida. Sa 4 dupla prozora se pruža prekrasan pogled na maslinjake Palazzo Jerovitsa, selo Prčanj, zaseok Jerovica i Kotorski zaliv. Ima dovoljno prostora za sofu, ležaljke i možda policu za par knjiga.

Druga, prostrana spavaća soba se takođe nalazi na trećem nivou. Sin sadašnjeg vlasnika uvijek zgrabi ovu spavaću sobu. Voli njene izložene kamene zidove, drvene podove i 4 dvostruka prozora s kojih se pruža pogled na 3 strane imanja. Oslikane metalne grede plafona su još jedna pametna arhitektonska karakteristika. Druga spavaća soba je opremljena bračnim krevetom, ormarom, 2 ležaljke i 2 noćna ormarića. 'Dyson Cool' ventilatori se nalaze u većini spavaćih soba kao ugodna alternativa sveprisutnim klima uređajima mnogih lokalnih nekretnina.

Druga spavaća soba ima sopstveno kupatilo sa prozorom na liticu u zadnjem dijelu objekta. Kupatilo u potpunosti obloženo pločicama ima Duravit WC, veliki umivaonik i otvoreni tuš. Ima drugi zastakljeni prozor za dnevni boravak na tri nivoa.

Zakrivljeno 'viseće' drveno stepenište vodi jednu do četvrtog nivoa ovog zapanjujućeg imanja i spavaćih soba tri i četiri.

Treća spavaća soba je najmanja, ali najudobnija od svih i uvijek je bira kćerka sadašnjih vlasnika kao svoje ljetno boravište. Treća spavaća soba ima bračni krevet, fotelju, 2 noćna ormarića i ugradbeni ormar. Na bočnoj i stražnjoj strani kuće su jednostruki prozori. Kompaktno sopstveno kupatilo ima Duravit toalet, veliki umivaonik, otvoreni tuš i Velux prozor koji gleda u nebo.

Četvrta spavaća soba sadrži 2 singl kreveta, ugradbeni ormar, 2 noćna ormarića, jedan prozor prema ulaznoj cesti i 2 Velux prozora. Privatno kupatilo ima Duravit WC, veliki umivaonik, kadu i jedan prozor koji gleda na liticu u zadnjem dijelu nekretnine.

Na četvrtom nivou Glavne kuće nalazi se mali hodnik između treće i četvrte spavaće sobe.

Vanjske terase, travnjaci i bazen

2 glavna ulazna vrata otvaraju se iz glavne kuće na popločanu terasu ispod. Ovdje sadašnji vlasnici drže kuhinjski sto, stolice, ležaljke i nekoliko šarenih biljaka u saksiji. Popločana terasa spušta se 2 stepenice do terase bazena ispod. Bazen je popločan plavim pločicama i ima impresivnih 6m x 12m, sa 2 metalne stepenice u vodu. Duboki kraj bazena je oko 2m, a plitki kraj (na sjeveru) oko 1m. Oko bazena su kamene pločice, a zatim i 'grubi travnjak' sa biljkama juke.

Tokom ljetnih mjeseci ovdje se odvija akcija. Porodica i gosti igraju improvizovane igre vaterpola u bazenu ili pijuckaju koktele na ležaljkama dok čitaju najnoviji roman Iana Čajlda ili JK Rouling. Pogledi u svim smjerovima moraju se vidjeti da bi se vjerovalo. Osećaj prostora je zapanjujući.

Postoje još 2 mala travnjaka između glavne kuće i kuće za goste i 3 travnjaka na putu do šarmantne Studio House. Ovo su sjajni prostori za hvatanje ležaljke i bijeg od neozbiljnosti terasa bazena.

Ispred kuće za goste nalazi se velika popločana terasa. Veliki kameni zid pruža privatnost od javne pješačke staze koja vodi od Prčnja do planina iza Palazzo Jerovitsa. Ovoj stazi se može pristupiti kroz visoku metalnu kapiju. Javna pješačka staza do Gornjeg Stoliva ponekad je teška (izbjegnite masivne paukove mreže), ali je nagrada spektakularn pogled na zaliv na putu. Niski kameni zidovi odvajaju terasu od Kotorskog zaliva ka istoku. Ova terasa je ugostila mnoge roštilje ili večere na otvorenom, popraćene ukusnim domaćim vinima i pivom. Večeri u Palazzo Jerovitsa često traju do ranih jutarnjih sati, pa čak i sjutrašnjeg izlaska sunca.

Kuća za goste

Istorijska kuća za goste sadrži 5 spavaćih soba na 4 nivoa.

U kuću se ulazi kroz jedno od troje dvokrilna vrata sa velike sunčane terase. Lijeva garnitura vrata vodi u šarmantan dnevni boravak sa zasvođenim plafonom. Ovo je namješteno kao 'udobno' za mlade (i mlade u srcu) goste. Sadrži veliku italijansku kožnu sofu, policu za knjige, stočić, 2 noćna ormarića i zidni televizor. Ova prostorija se često koristi kao bioskop ili kao mjesto za gledanje fudbalskih utakmica na TV-u. Dva prozora se otvaraju prema vrtu i pružaju ugodan povjetarac kada su vremenski uslovi pogodni. U dnevnom boravku se nalazi peć na drva (idealna za zimske mjesece), a jedna soba ima vidljivu kamenu ogradu. Sadašnji vlasnik je pisao svoju autobiografiju u ovoj prostoriji tokom van sezone.

Srednja dupla vrata vode u veliki hodnik sa italijanskim mermernim podovima. Jedan zid ima izloženu kamenu ogradu i neke originalne karakteristike. Izvan hodnika se nalazi zgodno kupatilo za goste sa Duravit WC-om i umivaonikom. U ovom kupatilu se nalazi bojler za pansion.

U veliku kuhinju se ulazi kroz desna dvokrilna vrata. Kuhinja ima veliko „ostrvo” sa granitom za pripremu hrane i stakleni ormar od poda do plafona za odlaganje najboljeg staklenog posuđa ili ukrasa. Kuhinja sadrži LG frižider, Hotpoint Ariston ploču za kuvanje, Gorenje mašinu za pranje sudova i Hotpoint Ariston šporet. Jedan od zidova ima vidljivu kamenu ogradu.

Stepenice sa kamenim vrhom vode na drugi sprat kuće za goste. Na ovom spratu je popločano kupatilo (Duravit WC, umivaonik, tuš) sa prozorom koji gleda na zadnje baštenske terase. Na ovom spratu se nalaze prva i druga spavaća soba, a obje sobe imaju po 2 dupla prozora sa pogledom na prelijepi kotorski zaliv. Obje spavaće sobe imaju po 2 singl kreveta, noćni ormarić i drveni ormar. Obje sobe sadrže i zanimljiv dio istorije– originalne rupe u kamenoj ogradi koje su čuvane za kačenje zastava ili transparenta sa fasade kuće (pretpostavljamo). One su zastakljene i sačuvane za potomke. Dva zida imaju izloženu kamenu ogradu, pokazujući neke divne karakteristike ove istorijske građevine.

Kamene stepenice vode do trećeg sprata kuće za goste. Na ovom spratu je popločano kupatilo (Duravit WC, umivaonik, tuš) sa prozorima koji gledaju na zadnje baštenske terase i na stranu kuće (gdje javna pješačka staza vodi u planine). Izvan kupatila nalazi se mala ostava sa Beko veš mašinom. Odjeća se suši za nekoliko minuta na ljetnim crnogorskim vrućinama.

Na spratu se nalaze spavaće sobe broj tri i četiri, a obje sobe imaju po 2 dupla prozora sa pogledom na prelijepi kotorski zaliv. Obje spavaće sobe imaju po 2 singl kreveta, 2 noćna ormarića i drveni ormar. Pogledi postaju sve divniji kako se penjete na ovo neverovatno imanje.

Stepenište sa kamenim vrhom vodi do četvrtog i posljednjeg sprata. Spavaća soba pet se nalazi ispod strehe kuće. Sadrži 2 singl kreveta, 2 noćna ormarića i ugradbene ormare. Ima prozor prema glavnoj kući i drugi prozor na zadnje vrtne terase. Privatno kupatilo sadrži kadu, umivaonik i Duravit WC. Kupatilo ima 2 prozora na zadnjoj strani kuće i 2 originalna prostora za ikone.

Studio House

Studio House je skriveni dragulj i u njemu borave sadašnji vlasnici tokom svojih posjeta van sezone (zbog klima uređaja koji se može koristiti kao efikasan grijač). Do nje se može doći stazom od parkirališta ili pješačkom stazom od glavne kuće ili pansiona. Studio House nudi neke od najboljih pogleda na kotorski zaliv sa teritorije Palazzo Jerovitsa i ima 3 šarmantne popločane terase, jednu okrenutu ka istoku i dvije prema jugu (savršene za hvatanje ljetnog sunca). Planine Crne Gore prekrivene snijegom su predivan prizor van sezone.

Studio House ima osjećaj hotelskog apartmana sa pet zvjezdica. Ima visok zasvođen plafon i popločane podove. Na jednoj strani otvorenog prostora nalazi se kauč, stolić za kavu i vrata koja vode na južne terase. Tu je i mini kuhinja otvorenog tipa sa Beko pločom za kuvanje, Beko šporetom, sudoperom i Beko frižiderom. Sa druge strane Studio House-a nalazi se bračni krevet, 2 noćna ormarića i otvoreni ormar za garderobu. Dva dvostruka prozora otvaraju se prema kući za goste i pružaju prekrasan pogled na kotorski zaliv. Privatno kupatilo sa pločicama ima Duravit WC, umivaonik i tuš.

Studio House je prvobitno zamišljen kao umjetnička galerija i atelje za suprugu vlasnika. Bio bi to prekrasan prostor za osoblje za upravitelja imovine na licu mjesta. Začudo, Studio House je postao smještaj u kojem se gosti bore da ostanu, zbog jedinstvenog pogleda i osjećaja mira.

Sporedne zgrade

Zgrada sauna-teretane nalazi se između Studio house-a i Glavne kuće. Harvia sauna je „finske“ vrste i ugostila je 8-10 ljudi u svakom trenutku. U komšiluku je malo kupatilo sa Duravit WC-om, umivaonikom i tušem. „Teretana“ je korištena kao skladište za vaterpolo mreže, bicikle i drugi vanjski namještaj, uprkos tome što su sadašnji vlasnici imali dobre namjere da kupe opremu za teretanu i dovedu se u formu. Postoji set dvostrukih prozora koji se otvaraju prema kotorskom zalivu. Ako neko kupi sobni bicikl pogled će biti spektakularan!

Desno od teretane-saune je spremište. Ovo je bilo zamišljeno kao vinski podrum, ali se sada koristi za viškove građevinskog materijala i baštenske opreme (sadašnji vlasnik je strastveni baštovan). Skladišni objekat ima zasvedeni plafon i rasvjetu.

Preko puta ostave nalazi se drvarnica sa krovom od crijepa na 4 betonska stuba. Drva se koriste za peći na drva u glavnoj kući i kući za goste. Međutim, novi vlasnik može razmisliti o stvaranju kamene 'vatrište' negdje na teritoriji.

Prostrani vrt

Ukupna površina zemljišta je oko 9.000m2. U proteklih 5 godina sadašnji vlasnici su obnovili svaki stari kameni zid na teritoriji, koristeći domaći kamen i majstore gdje god je to bilo moguće. Takođe su obnovili kanal potoka koji vodi od privatnog puta do dna teritorije i napravili stepenice između svih terasa.

Postoji nekoliko stotina drveća i grmova širom Palazzo Jerovitsa i mjesta za još nekoliko stotina. Novi vlasnici imaju potencijal da stvore jednu od najljepših bašta na području kotorskog zaliva. Sadašnji vlasnici su se fokusirali na sadnju otporne lokalne flore gdje god je to moguće, izbjegavajući potrebu za navodnjavanjem teritorije. Idealni novi vlasnik imaće strast za vrtlarstvom i prirodnim okruženjem.

Sa lokalnim kornjačama susrećemo se skoro svakodnevno, a tu je i mnoštvo ptica i leptira. Mačke lutalice rado posjećuju teritoriju, ali generalno izbjegavaju kontakt sa ljudima. Zmije se viđaju nekoliko puta u sezoni, pa je preporučljivo ne hodati u japankama preko teritorije kada trava nije očišćena. Pas bi volio Palazzo Jerovitsa i njene brojne skrivene kutke.

Sadašnji vlasnici su teritoriju u cijelosti ogradili ili zazidali. Glavna kapija se upravlja elektronski. Kada se glavna kapija ostavi otvorena, može vas prijateljski posjetiti komšija iz zaseoka Jerovice koji šeta ili neki lokalni pas. Palazzo Jerovitsa je jedna od najluksuznijih nekretnina na području kotorskog zaliva, ali sadašnji vlasnici nijesu pretrpjeli nijednu krađu u 5 godina od kada su renovirali kompleks. Crna Gora je sigurna zemlja i mnogi ljudi ostavljaju automobile i imanja otključana.

Nekoliko zemljišnih parcela koje se graniče sa teritorijom na istoku moglo bi biti dostupno za kupovinu od komšija u narednim mjesecima. Dalji detalji dostupni na zahtjev.

Sadašnji vlasnici su izradili arhitektonske planove za izgradnju teniskog terena na teritoriji, ali su odlučili da ne nastave sa projektom. Dalji detalji dostupni na zahtjev.

Ostali detalji

• Palazzo Jerovitsa je priključena na elektroenergetski sistem i računi se pripremaju na tromjesečnoj osnovi.
• Nekretnina je priključena na vodovodnu mrežu.
• Trenutni vlasnici su koristili internet po ugovoru sa T-Comom (najbliža prodavnica u Starom gradu Kotoru), ali se to pokazalo nepouzdanim pa se uglavnom oslanjaju na SIM kartice i mobilne telefone. Nekretnina je stoga ožičena za internet.
• Porez na imovinu je u regionu od 2.500 eura godišnje. Boravišna taksa je dodatna ako je neko ne-rezident.
• Trenutni vlasnici imaju neformalni ugovor sa serviserom bazena, koji je ujedno i električar. On posjećuje imanje jednom nedjeljno tokom ljetnih mjeseci radi održavanja bazena.
• Trenutni vlasnici imaju neformalni ugovor sa lokalnom čistačicom i lokalnim timom baštovana (koji obrezuju teritoriju 3-4 puta godišnje).
• Potencijalnim kupcima se preporučuje da konsultuju svoje geodete i konsultante. Ni jedan od građevinskih radova nije pod garancijom.
• Sadašnji vlasnici planiraju da zadrže i dograde zasebnu imovinu u selu Jerovica, tako da će ostati kao komšije u doglednoj budućnosti.